Tres frentes contra la unidad de explotación turística en Canarias: Bruselas, el Supremo y los pequeños propietarios cercan un modelo que afecta de lleno a Fuerteventura
La asociación ASCAV recuerda que un expediente comunitario abierto desde 2002 reclama suprimir el principio que obliga a los propietarios de apartamentos a ceder su explotación a un único operador.
María C.
30 de abril de 2026 a las 14:15
El principio de unidad de explotación turística
El principio de unidad de explotación turística, vigente en Canarias desde la Ley 7/1995 y reforzado en la Ley 2/2013, vuelve al centro del debate político y jurídico del Archipiélago empujado por una combinación de presiones que coinciden en el tiempo: un procedimiento abierto en la Comisión Europea, siete recursos de casación admitidos por el Tribunal Supremo, y la movilización sostenida de miles de pequeños propietarios que se sienten atrapados desde hace décadas en un modelo que, según denuncian, les impide usar libremente sus propios inmuebles.
La Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (ASCAV) ha emitido este miércoles un comunicado en el que recuerda que la Comisión Europea, dentro del expediente 2002/4861, viene reclamando desde hace más de dos décadas la supresión de este principio. Según la asociación, el primer requerimiento europeo se produjo en 2005 —bajo un Gobierno autonómico CC-PP— y nunca llegó a ser atendido por los sucesivos Ejecutivos canarios. ASCAV interpuso a su vez una denuncia formal ante las autoridades comunitarias en 2022.
Qué es la unidad de explotación y a quién afecta
El principio, recogido en la legislación turística canaria y singular en el conjunto de la Unión Europea, establece que los complejos de apartamentos y bungalows en régimen de propiedad horizontal deben ser gestionados por una única empresa explotadora, que se encarga de comercializar las unidades alojativas y administrar las zonas comunes. En la práctica, los propietarios particulares quedan obligados a ceder la explotación de su inmueble a esa empresa, sin poder usarlo como vivienda habitual, ni alquilarlo por cuenta propia, ni dedicarlo a vivienda vacacional, mientras los gastos de mejoras y derramas recaen sobre ellos.
ASCAV cifra en más de 200.000 los pequeños propietarios afectados en el conjunto de Canarias y asegura que algunos perciben rentas de en torno a 300 euros mensuales por su apartamento. La asociación recuerda también que durante las distintas crisis turísticas numerosos complejos fueron abandonados por sus explotadores, dejando a las comunidades en una situación de indefensión.
En Fuerteventura, la cuestión afecta a buena parte del parque alojativo extrahotelero situado en Corralejo, Caleta de Fuste, Costa Calma, Jandía y Morro Jable, donde durante las décadas de los ochenta y noventa proliferaron complejos de apartamentos y bungalows comercializados a particulares —muchos de ellos extranjeros, pero también familias canarias— bajo este régimen.
Tres frentes simultáneos
Más allá del relato de ASCAV, la presión real sobre la unidad de explotación llega hoy por tres vías distintas que coinciden en el tiempo.
En el plano europeo, la Comisión mantiene abierto un procedimiento informal —en fase EU Pilot, mecanismo previo al procedimiento formal de infracción— al considerar que el principio podría vulnerar la libertad de empresa amparada por la Directiva 2006/123/CE, conocida como Directiva de Servicios. La evolución de ese expediente determinará si el caso llega a derivar en sanción contra el Reino de España.
En el plano judicial, el Tribunal Supremo ha admitido en los últimos meses siete recursos de casación contra resoluciones que aplican el principio. La sentencia que dicte sentará jurisprudencia y afectará directamente a complejos de Gran Canaria, Tenerife, Fuerteventura y Lanzarote. Uno de los recursos clave parte de un propietario de un complejo de Maspalomas al que el Cabildo de Gran Canaria ordenó cesar como vivienda vacacional.
En el plano económico, la realidad del mercado se ha desbordado: desde 2009, Canarias ha perdido más de 65.000 plazas de apartamentos en explotación, en un proceso de residencialización y de comercialización individual a través de plataformas digitales que la legislación de 2013 no previó.
La postura de la Consejería: reformar, no paralizar las sanciones
La consejera de Turismo, Jéssica de León, anunció el pasado 25 de febrero, en una reunión con las cuatro patronales hoteleras del Archipiélago —Ashotel, Feht, Asolan y Asofuer—, que el Gobierno canario abordará una modificación del principio de unidad de explotación dentro de la futura Ley de Ordenación del Turismo. La fórmula que se baraja, según trasladó la propia Consejería a través de fuentes oficiales, no pasa por suprimir el principio, sino por «reformularlo»: permitir que cada propietario pueda decidir cómo comercializa su unidad —por su cuenta, en conjunto, o dentro de la explotación general— manteniendo la obligación de contribuir a los gastos comunes y un único representante del complejo ante la administración.
De León ha argumentado que, si Canarias no se anticipa a las exigencias europeas y judiciales, la imposición desde fuera sería más lesiva para el sector. La consejera ha rechazado, sin embargo, la principal exigencia inmediata de ASCAV: paralizar los expedientes sancionadores abiertos a propietarios por usar sus inmuebles. «No es posible una suspensión inmediata», afirmó la titular de Turismo en sede parlamentaria, atribuyendo la obligatoriedad de las sanciones al marco vigente, que es la Ley de 2013.
Las patronales hoteleras, en contra del cambio
El frente empresarial dista de ser unánime. Las cuatro patronales hoteleras de Canarias —entre ellas Asofuer, la Asociación de Empresarias y Empresarios Turísticos de Fuerteventura, que agrupa a 45 asociados, 68 establecimientos y más de 19.000 camas en la isla— se oponen a modificar el principio. En una carta remitida por Ashotel a la consejera y al presidente Fernando Clavijo, los empresarios del sector advierten de que abrir la libre comercialización a los propietarios particulares conllevaría una «atomización» de las unidades alojativas y un deterioro de la calidad del producto turístico.
Asofuer ha mantenido en el pasado encontronazos directos con ASCAV en Fuerteventura. En una reunión convocada por la asociación de alquiler vacacional en Puerto del Rosario, la patronal majorera —presente a través de la Cámara de Comercio— acusó a ASCAV de «faltar a la verdad» y de utilizar su nombre para trasladar al Ejecutivo canario «un mensaje distorsionado» sobre la regulación del sector.
A esa oposición empresarial se suman los sindicatos CCOO y UGT, que defienden la unidad de explotación como instrumento de profesionalización del sector y de protección del empleo, en línea con las patronales y en contra de la postura de los pequeños propietarios.
La sombra de la Ley 6/2025
ASCAV aprovecha el comunicado para enlazar su reivindicación sobre la unidad de explotación con su otra batalla abierta: la Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Vivienda, que entró en vigor el pasado 13 de diciembre y cuya modificación ya está siendo negociada por los cuatro partidos del Gobierno (CC, PP, ASG y AHI). La asociación, que considera la norma «la más restrictiva de España» y calcula que dejará fuera del alquiler vacacional al 60% del sector, asegura que la Comisión Europea le ha pedido un informe técnico sobre los aspectos de la ley que podrían contravenir el Derecho comunitario.
Aquí el contexto cambia. Si en la unidad de explotación ASCAV concurre con un argumento de fondo respaldado por dos décadas de procedimiento europeo, en la Ley 6/2025 actúa como parte directamente afectada que está perdiendo el pulso legislativo. Su presidenta, Doris Borrego, ha solicitado en varias ocasiones reabrir el trámite de consulta pública y abrir un «diálogo real» con la Consejería. La relación con la titular del departamento, Jéssica de León, está rota desde hace meses.
Lo que está en juego en Fuerteventura
La isla concentra una parte sustancial del modelo extrahotelero canario, especialmente en el sur. Cualquier reforma del principio de unidad de explotación —ya proceda del Parlamento de Canarias, del Tribunal Supremo o de Bruselas— alterará el equilibrio entre cuatro actores con intereses divergentes: las grandes empresas explotadoras agrupadas en Asofuer, los pequeños propietarios mayoritariamente residentes en la isla o vinculados al norte de Europa, los ayuntamientos turísticos —La Oliva, Antigua, Pájara— que llevan años buscando encaje urbanístico para los complejos en proceso de residencialización, y la propia administración autonómica, que debe armonizar el marco legal canario con las exigencias del Derecho comunitario.
El calendario de los próximos meses será decisivo: la Consejería trabaja en la nueva Ley de Ordenación del Turismo, el Tribunal Supremo prepara su pronunciamiento sobre los siete recursos de casación, y la Comisión Europea sigue tramitando el expediente abierto en 2002 que, más de veinte años después, sigue sin haberse cerrado.
