El esfuerzo hipotecario necesario para adquirir una vivienda en Canarias se sitúa ya en niveles similares a los de los años previos a la crisis de 2008, según el último informe del Observatorio de la Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Aunque los analistas descartan una “burbuja” generalizada en el mercado inmobiliario español, sí advierten de un riesgo “regional y específico” en territorios como las Islas Baleares y Canarias, donde la demanda extranjera supera el 30% de las operaciones y la presión del alquiler turístico ha disparado los precios.

El estudio refleja que los precios residenciales aumentaron más de un 10% interanual en el segundo trimestre de 2025, mientras que la deuda hipotecaria aún se mantiene lejos de los niveles de la crisis anterior. Sin embargo, el secretario general de la AEV, Jorge Dolç, advierte de que “los problemas estructurales del mercado inmobiliario español persisten y se agravan en determinados territorios”, e insta a una estrategia a medio y largo plazo que combine financiación, suelo y vivienda asequible.

Presión del alquiler más allá de las grandes capitales

El informe también alerta de que las rentas del alquiler crecieron entre un 9% y un 15% interanual durante el segundo trimestre, con una media nacional del 9%. A diferencia de otras épocas, la presión no se concentra solo en las grandes capitales, sino que alcanza a ciudades medianas y zonas turísticas, donde muchos potenciales compradores no pueden acceder a la financiación necesaria.

Los expertos apuntan a causas estructurales como la escasez de oferta, el trasvase de demanda desde la compra hacia el alquiler y la competencia del alquiler turístico. Aunque algunos defienden medidas temporales de control, la mayoría de panelistas rechaza una regulación generalizada y coincide en que incrementar la oferta es la clave para aliviar la tensión del mercado.

Demanda extranjera y falta de oferta

El informe señala que, en 2024, el 18,5% de las compraventas en España correspondió a compradores extranjeros, con especial incidencia en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga y Madrid. En Canarias, esta tendencia agrava la dificultad de acceso para la población residente, especialmente en zonas turísticas donde los precios se han disparado.

Pese a ello, la mayoría de expertos (77%) prevé que el ritmo de compraventas se mantenga en 2025 gracias a la relajación monetaria, el crecimiento demográfico y la fortaleza de la demanda internacional. No obstante, alertan de que el agotamiento financiero de ciertos hogares y la falta de oferta podrían ralentizar el mercado en la segunda mitad del año.

Jóvenes y ayudas públicas

Casi cuatro de cada diez operaciones se cierran actualmente sin hipoteca, una proporción muy elevada que deja fuera a los jóvenes compradores. El 62% de los panelistas internos de la AEV considera necesario reforzar las ayudas públicas mediante avales o subvenciones específicas para jóvenes, aunque entre los expertos externos las opiniones se dividen sobre su eficacia real.

Sistema bancario sólido, pero con cautela

El estudio apunta a que el sistema bancario está preparado para un nuevo ciclo de edificación, con más de 120.000 hipotecas formalizadas trimestralmente. Sin embargo, el 77% de los analistas propone una política crediticia específica que apoye tanto a pequeños promotores como a quienes buscan su primera vivienda.

La actividad promotora ha aumentado un 20,3% en viviendas iniciadas y un 13,1% en terminadas, aunque los costes de construcción se han incrementado un 40% desde 2019, el consumo de cemento sigue estancado y la falta de mano de obra cualificada continúa siendo un freno.

Priorizar la vivienda accesible

El 61% de los expertos reclama que la política de vivienda se centre en el desarrollo de vivienda asequible frente a las fórmulas puramente de mercado. Solo un 8% considera que el crédito sea el factor crítico para desbloquear el acceso, frente al 92% que apunta a causas estructurales como el alto coste del suelo y la escasa oferta pública.

En Canarias, donde el desequilibrio entre la demanda internacional y la capacidad adquisitiva de los residentes es cada vez más visible, el informe de la AEV actúa como una advertencia temprana: el riesgo no es tanto una burbuja nacional, sino un recalentamiento regional que amenaza con profundizar la desigualdad en el acceso a la vivienda.