El majorero, fuera del juego: seis de cada diez viviendas en Fuerteventura se compran sin pasar por el banco

El mercado hipotecario en Las Palmas

El 74,23% de las viviendas vendidas en la provincia de Las Palmas durante los últimos doce meses se adquirió con hipoteca, según el estudio que UVE Valoraciones ha hecho público este lunes 5 de mayo a partir de los datos anualizados del INE. La cifra coloca a la provincia 2,67 puntos por encima de la media española (71,56%) y la sitúa entre las dieciséis con mayor dependencia del crédito bancario para acceder a la propiedad, por delante de Valencia y solo por detrás de capitales como Madrid, Barcelona o Sevilla.

El dato, sin embargo, es el resultado de una media estadística que pondera muy desigualmente las tres islas de la provincia. Gran Canaria concentra el 75% de la población provincial con 863.943 habitantes, según los datos del ISTAC a cierre de 2024, frente a los 163.467 de Lanzarote y los 127.043 de Fuerteventura. La cifra del 74% está dominada, por tanto, por las transacciones de un mercado urbano —el área metropolitana grancanaria— que funciona como cualquier capital peninsular: el vecino que compra para vivir necesita el banco. Cuando la lupa se acerca a Fuerteventura, el panorama se invierte.

Solo cuatro de cada diez compras llegan al banco

Sobre una muestra de 500 transacciones gestionadas en la isla por la inmobiliaria Destiny Home en 2024 y 2025, solo el 37,6% de las operaciones se cerró con financiación bancaria. El 62,4% restante se pagó al contado. La cifra, aunque procede del sector privado y no de estadística oficial —el INE no desagrega los datos de hipotecas por islas—, coincide con el retrato que el propio mercado lleva dibujando desde 2024: en Fuerteventura, comprar una casa sin hipoteca dejó de ser la excepción.

¿Quién paga? El perfil-tipo que documentan los registros del sector es un comprador europeo de entre 40 y 60 años, mayoritariamente italiano, alemán o belga, con destino de inversión (39,1%), residencia habitual (38,2%) o segunda residencia (21,9%). Ese comprador, cuando se decide, opera con liquidez. No entra en una subasta financiera con un banco español: trae el dinero hecho.

A ese perfil se suman dos más: sociedades y grupos inversores que adquieren cartera para alquiler vacacional o residencial —operación que tampoco aparece como hipoteca en el registro porque la financiación, si existe, se canaliza por la vía del crédito empresarial o de fondos propios— y patrimonios consolidados que reinvierten capital en activos seguros, una operativa especialmente atractiva en Canarias por las ventajas fiscales del REF y por la posibilidad de aplicar la Reserva para Inversiones (RIC) a la compra de inmueble destinado a alquiler.

La población majorera, transformada en una década

El telón de fondo demográfico explica buena parte del fenómeno. Fuerteventura es la isla de Canarias con mayor porcentaje de población nacida fuera de España: el 39,3%, según los datos del Censo de Población publicados por el ISTAC a 1 de enero de 2025. El dato la sitúa por delante de Lanzarote (34,4%) y muy por encima de la media canaria (23,5%) y de la española (19,3%). En La Oliva, el municipio que incluye Corralejo, más de la mitad de los residentes son extranjeros, una cifra solo superada en el archipiélago por Adeje, Arona y Santiago del Teide.

Esa transformación demográfica ha venido acompañada por un fenómeno aritmético sencillo de exponer. El metro cuadrado en Fuerteventura se sitúa en 2.606 euros, según el portal Idealista, por encima de la media nacional (2.215). Las nóminas medias del trabajador local —entre 1.000 y 1.500 euros mensuales, según el retrato que dibujan las propias inmobiliarias de la isla— pueden ser perfectamente reales, no ocultas, no sumergidas, y aun así dejar al majorero fuera de cualquier ecuación financiera con un banco. El cálculo es elemental: con un salario neto de 1.300 euros, ningún banco español concede una hipoteca para comprar un piso de dos dormitorios que parte de 88.000 euros en Fabelo o supera los 200.000 euros en Corralejo.

El resultado es un mercado bifurcado. Por un lado, el comprador con liquidez —extranjero, inversor, sociedad— que cierra al contado y marca el precio. Por otro, el residente local que queda fuera no porque pague más, sino porque no entra en la subasta. La consecuencia práctica la sufren las dos puntas del territorio: en el norte (La Oliva, El Cotillo), el alquiler residencial se convierte en alquiler vacacional; en el sur (Pájara, Costa Calma), las viviendas que la SAREB sacó al mercado por menos de 60.000 euros llevan etiqueta de «oportunidad para inversores» porque están ocupadas, sin posibilidad real de uso para un comprador que necesita habitar la propiedad.

Las dos Canarias

La paradoja se hace más visible cuando se mira al otro lado del archipiélago. Santa Cruz de Tenerife registra solo un 59,52% de viviendas financiadas, casi 15 puntos por debajo de Las Palmas. La diferencia entre las dos provincias canarias —14,71 puntos porcentuales— es la mayor brecha interna entre dos provincias de una misma comunidad autónoma de toda España, por encima incluso de las que existen entre Madrid y las castellanas o entre Barcelona y el resto de Cataluña.

La explicación está en el peso del comprador internacional. En Tenerife, los extranjeros representaron el 30,66% de las compraventas en el último trimestre de 2024 según el Colegio de Registradores, frente al 19,71% de Las Palmas. Tenerife aparece así en el grupo de provincias turísticas con menor dependencia hipotecaria —junto a Alicante (45,41%), Málaga (65,54%), Granada o Almería)—, mientras que Las Palmas se cuela en el grupo de capitales urbanas por el peso de Gran Canaria. Si la estadística pudiera leerse por islas, Fuerteventura aparecería junto a Alicante en el extremo bajo del ranking, no en el grupo de las capitales.

Un mercado inmune al BCE

El estudio de UVE Valoraciones aporta una conclusión adicional que en Fuerteventura tiene una traducción directa: las compras al contado no han parado de crecer desde 2018, con la única excepción del año del confinamiento. Cuando el Banco Central Europeo subió los tipos a partir de 2022 y las hipotecas se desplomaron casi 84.000 unidades en doce meses, las operaciones sin financiación siguieron aumentando. La política monetaria de Fráncfort dejó de afectar a una parte significativa del mercado canario.

«El porcentaje de financiación funciona como el termómetro que nos permite identificar quién está comprando en cada zona», señala Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones y antiguo director gerente de TINSA durante diecisiete años. «En las grandes ciudades, el usuario final necesita el crédito de forma casi sistemática para acceder a la vivienda habitual. Las expectativas de subidas de tipos por la inestabilidad internacional, como la guerra en Irán, podrían provocar una nueva disminución en el número de hipotecas, afectando precisamente a las regiones con mayor dificultad de acceso a la vivienda».

La advertencia, aplicada a Canarias, tiene una doble lectura. En Gran Canaria, una nueva subida de tipos golpearía al comprador residente que tira del crédito para acceder a primera vivienda. En Fuerteventura, en cambio, apenas movería la aguja: el mercado lo decide quien no necesita banco. Y mientras eso siga siendo así, el majorero que cobra una nómina seguirá compitiendo en una subasta a la que nunca llegó a apuntarse.

*Datos del estudio «Evolución del porcentaje de viviendas financiadas por provincia. Abril de 2026» de UVE Valoraciones (código Banco de España 4631), elaborado a partir de la Estadística de Hipotecas y la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE. Datos demográficos del Instituto Canario de Estadística (ISTAC). Datos del mercado inmobiliario insular: Destiny Home, Idealista, Colegio de Registradores y Diario de Fuerteventura.